作为美国人在英国买房的11步

观察、调查和锁链——哦,天哪!作为一个美国人,在英国买房是相当令人困惑的,即使你以前有过房子。

出售历史悠久的粉红色英国小屋。

四年后从美国搬到英国在美国,我们决定定居下来,买一处房产。我希望就像咔嚓三下我们的高跟鞋一样简单,但这一点都不容易!

与英国相比,美国的购房过程简直是梦幻。销售协议在7-10天或更短的时间内签订,在接受报价后的45天左右完成交易,你的经纪人会处理大部分法律事务。

在英国,情况则完全不同。一般来说,完成一笔交易需要三到六个月的时间,而且直到最后一刻才签订合同——有时就在你拿到钥匙的前一天。与美国不同的是,大多数英国的销售都是“连锁”在一起的,所以你需要依靠其他多笔交易才能成功。

在英国买房,作为一名美国人,无疑是我人生中压力最大的经历之一。我担心出售失败,还要面对拥有数百年历史的房产所带来的法律复杂性,还要解读行话。

需要明确的是,这不仅仅是我的抱怨,因为这里的工作方式不同。就连英国人也认为,英国的购房流程缓慢、过时,急需彻底改革。

而苏格兰也在进步和现代化他们的系统在美国,这个国家的其他地方仍然像19世纪一样运作,当时“君子协议”足以阻止最后一刻的重新谈判和撤资。

谢天谢地,我们成功到达了另一边。在漫长的8个月之后,我们终于到达了过山车的终点作为外籍人士购买英国房产.我们现在是伦敦一辆迷人的维多利亚式半挂车的骄傲主人!

现在尘埃落定,我准备分享美国人需要知道的关于在英国买房的一切,一步一步。

目录

  1. 要清楚自己在财务上的处境
  2. 做一些关于英国住房的基本研究吗
  3. 为英国的购买流程和时间表做好准备
  4. 与经纪人会面
  5. 获得初步抵押贷款
  6. 有一份审核过的测量师和律师的名单待命吗
  7. 开始搜索
  8. 给出一个有根据的建议
  9. 在产权转让过程中保持理智
  10. 交换合同,准备完成日
  11. 收集钥匙,庆祝一下

第一步:了解自己的财务状况

无论你住在哪里,买房都是一项重大的财务决定。但对于在英国买房的美国人来说,在匆忙买房之前,你应该了解一些额外的影响。

比如,你知道你可能是在美国纳税再抵押你在英国的房子?

与美国不同的是,美国抵押贷款的固定期限通常为标准的30年,而英国抵押贷款的固定期限通常要短得多,总期限为25年。固定利率5年甚至2年,然后在期限结束时再抵押,这是很常见的。

英国公民只需要担心支付再抵押费用和潜在的经纪人费用,而美国公民还必须考虑货币波动对税收的影响。

还有印花税和土地税(SDLT),如果你要买的是价值25万英镑或以上的房产,就要考虑了。虽然首次购房者可以获得高额豁免,但如果你在美国或世界其他任何地方拥有房产,你将不会被视为英国的FTB。

正如你所看到的,你必须仔细阅读或向专业人士咨询,作为一个美国人在英国拥有房产意味着什么。

第二步:做一些关于英国住房的基本调查

尽管我们两国有着共同的历史,但我们的房子却各不相同。

我已经写了一整篇文章比较英国和美国的房子但最大的区别是占地面积、共用墙壁和年龄。

来自美国的你可能住在过去20年建造的相当宽敞的独立住宅里。你的卧室可能都有壁橱,你的电视可以一直开到大而不会打扰你的邻居,你的地板可能不会满是吱吱作响的斑点。

如果这听起来像你的经历,那么当你看到英国的普通住宅时,你可能会感到震惊。

首先,英国的房屋面积是美国的三分之一。这不仅意味着房间更小,还意味着走廊更窄,开放式布局更少。

英国大部分房屋也都是在1900年之前建造的,这意味着许多房屋的隔热性能不是很好,还有一些与年代有关的怪癖,比如吱吱作响的地板、弯曲的墙壁,或者只有一个浴室在厨房而不是楼上。

也许最大的调整是只有20%的英国房屋是完全独立的,而美国有85%。大多数英国家庭都至少有一面共享的墙,或者是一个梯田排的一部分。

每一堵共享墙都是一场赌博,因为即使在同一时期建造的房屋之间,隔音效果也有很大差异。例如,我们维多利亚时代租来的房子非常安静,几乎没有任何噪音从我们共用的墙里传出来。不幸的是,我们可以清楚地听到我们的邻居在现在的维多利亚时代。

在决定在英国买房之前,要确保你能在一个可能比你习惯的小得多的空间里快乐舒适地生活。或者准备花更多的钱(可能会住得更远)买一个更大的地方。

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第三步:为英国的购买流程和时间表做好准备

对于在英国买房的美国人来说,最令人沮丧的事情之一就是程序本身。

在美国,你可以在30-45天内从接受offer到拿到钥匙,而在英国,平均需要12-14周。在那漫长的几周里,压力、电子邮件链和没完没了的电话充斥着你。

我发现本指南对我准备好迎接即将发生的事情以及了解美国和英国的流程有何不同非常有帮助。

以下是大洋彼岸的一些关键因素对比:

  • 英国的买家在寻找看房和报价方面基本上是靠自己的。买家没有自己的房地产经纪人/代理,只有卖家有一个房地产经纪人,他们从卖家的利润中获得佣金,并以卖家的最佳利益行事。
  • 买家须聘请自己的律师(即物业律师)处理物业转易程序。你的律师以你的最佳利益行事,并将与卖方的律师和房地产代理联系,整理从可转让的保证文件到设定成交(又名“完成”)日期的一切事宜。
  • 考虑到英国房产的使用年限及其所处的土地,在英国对房产进行法律检查(即“搜查”)的时间要比美国长得多。
  • 在英国,长长的房产“链”非常常见,在英国,购买一处房产取决于买家自己的房产被出售。一个链可能有五个人或更多的人参与,每个人都必须成功地完成转让过程,并同意相同的完成日期,否则链将崩溃,您的购买将失败。
  • 在英国,合同是不交换的,直到接近完工日期(有时是前一天!),购买才具有法律约束力。这就是为什么在英国买房比在美国买房压力大得多的原因,在美国,合同通常在接受报价后的一周内交换。
在英国买房的人把铺满鹅卵石的小屋小巷视为美国人。

第四步:与经纪人会面

一旦你确信英国的房屋所有权适合你,是时候找抵押贷款经纪人了。

一个好的抵押贷款经纪人是值得他们的黄金重量,特别是如果你没有永久居留权(ILR)。他们可以帮助你了解作为一名外籍人士如何在英国买房所需的一切——从报价阶段一直到完成。

最重要的是,他们会根据你的签证、收入水平、支付货币、存款金额等因素,为你找到最优惠的贷款利率。

虽然许多经纪人都是免费的(他们从贷款人那里获得佣金),但我们聘请了一位专业的抵押贷款经纪人,他收取固定费用。因为我们的工资情况很复杂,而且没有永久居留权,所以我们觉得这完全值得。如果你的情况比较简单,你可以找一个普通的经纪人。

你也可以完全跳过经纪人,直接去找贷款人。然而,不管你是外国人还是英国公民,如果不使用整个市场经纪人,你不太可能得到最好的交易。

第五步:获得初步抵押贷款

被称为原则性协议(AIP)或原则性决定(DIP),初步抵押贷款要约相当于美国的预批准信。

就像在美国一样,你的初步报价信不仅让你知道你能买得起多少房子,还能证明你是一个认真的买家。许多房地产中介会要求你提交一份这封信的副本和你的报价,所以最好在你开始认真找房子之前手里有一份。

你可以通过你的经纪人或直接从贷款人那里获得录取通知书。如果你有一个简单的情况(例如,你的收入来自全职工作,不是大量的佣金,等等),你可以很快获得AIP,甚至可以立即进入商业街贷款机构的网站。

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第六步:准备一份经过审查的测量师和律师名单

在你第一次认真寻找房子之前,帮自己一个忙,调查一下当地的测量员和律师。即使是在英国出生的首次购房者也会忘记这一步,当他们准备出价时,他们会发现自己在四处奔波。

花点时间阅读网上评论,向同事或家人/朋友寻求建议。这两个角色非常重要,因为它们本质上是防止你做出错误的购买。

一个好的,反应灵敏的律师可以让购买过程减少1000倍的压力,而且这种情况非常罕见。质量测量师(即房屋检验员)可以标记问题,并就缺陷和紧急维修给出诚实、公正的意见,以告知你与卖家的谈判(或说服你不要买错)。

在出价之前,你至少需要有一个律师,因为如果被接受,地产代理将需要双方律师的姓名和联系方式来起草一份销售备忘录。

第七步:开始搜索

另一个让在英国买房的美国人措手不及的意外是,找到一处合适的房产需要多长时间。美国到处都是扩张的郊区和新建的住宅开发项目,而英国的城市扩张面积要小得多,新建住宅存量也很少。

在人们的记忆中,英国一直缺乏足够的住房来满足需求。有很多原因,从政治到金融再到地理,但最终的结果是,在英国找房子比在美国花的时间要长得多。

根据Zoopla,你应该做预算3 - 12个月找到合适的房子,让你的报价被接受。

我们花了6个月的时间,其中包括数百个小时在网上查看房源,看了十几次房,两个报价被拒绝,还有一个因为结构问题而取消了报价。然而,这是在一个竞争异常激烈的市场上,而这个市场正显示出放缓的迹象。

砖砌的英国房子,红色的门和玫瑰生长在立面上。

第八步:提出有根据的报价

在找房子的过程中,你会注意到在美国和英国买房的另一个不同之处:挂牌价格。

美国的挂牌价格是一个数字,而英国的挂牌价格通常会在要价后附上“报价在…地区”或“报价超过…”之类的短语。你必须注意价格所附带的描述类型。

一个卖家列出他们的房子“报价在40万英镑左右”和一个卖家列出“OIEO 40万英镑”有不同的期望。虽然第一个人可能会接受38.5万英镑的报价,但第二个人可能会直接拒绝。

另一个怪癖是价格本身。

在英国,挂牌价格通常是整数,并根据该地区的房屋价值逐步上下浮动。

例如,在吉尔福德这样的昂贵地区,你会发现大多数3床半独立式住宅的价格为65万英镑、67.5万英镑或70万英镑。在像谢菲尔德这样更实惠的地区,你会发现挂牌价格以5000英镑或1万英镑的增量浮动。

中国的定价体系比美国简单得多,在美国,房源通常以9结尾,同一城镇的类似房屋价格差异很大。

尽管英国的挂牌价格很严格,但买家可以自由提供任何他们喜欢的价格(尽管通常是一个整数)。你可能会看到一处标价“超过37.5万英镑”的房产,然后决定出价37.8万英镑。

最后,还有一些附带条件。在英国,它们被写成“要约根据”,通常包括合同,调查(即检查),以及如果适用的话出售自己的财产。

重要的是要记住,即使你的提议和附带条件被接受了,你也不会很快签订一个有约束力的协议。在产权转让过程中,卖家可以一直提供令人满意的报价,也有可能被另一个买家“冷眼旁观”,后者出价更高,附带条件更少。

了解这些细微差别将有助于你提出一个卖家乐于接受的有根据的报价。

关于苏格兰:如前所述,苏格兰有自己的购房过程改变了报价的工作方式。在看房之前,买家会收到一份房屋报告,包括房屋估值、房屋检查以及其他房产细节,如能效和建筑法规批准等。

报价通过你的律师提交,并通过一系列的“信件”与卖方的律师协商。一旦双方都对约定的条款感到满意,你就进入了一份有约束力的合同。

第九步:在产权转让过程中保持理智

你的提议被接受了——恭喜你!现在真正的乐趣开始了。

在英国,从协议出售之日起至交易完成之日(又名交割日)发生的过程被称为“物业转让”。你的律师会透过“搜索,或者对房产的产权、土地和周边区域进行法律和信息方面的检查。

然而,在转让过程的开始,你有很多事情要做,从提交工资单到证明你的存款资金来源。

从你的报价被接受的那一刻起,几件事情会很快相继发生:

  • 卖方的地产代理会要求你的律师提供详细资料,以便他们签发售卖备忘录。本文件确认双方商定的价格和任何突发事件。
  • 你需要“指示”你的律师,即以书面形式告诉他们你希望他们开始处理你的案件。许多公司都是“不完成就不收费”,这意味着你只需要在销售成功的情况下支付法律费用。但是,你需要预先支付搜索费用。
  • 你将提交你的正式抵押贷款申请批准(或指示你的经纪人这样做)。有些人选择等到他们的抵押贷款提议被正式批准后,才指示他们的律师开始搜索。
  • 你应该联系你喜欢的验房师来做房屋检查。他们通常会联系房地产经纪人安排参观房子。

一旦你开始行动,并向你的律师和经纪人提供了初始文件和细节,就需要等待了。以下是预期结果:

  • 你的抵押贷款提供商将对你的房产进行评估(也就是评估)。理想情况下,估价会回到约定的购买价格,但如果价格更低,你就需要与卖家重新谈判,并/或以现金弥补差额。
  • 你的测量员会检查你的财产,并向你提供一份他们的调查结果报告。我强烈建议与你的测量师进行电话咨询,因为报告可能非常令人担忧和密集,他们将能够说出真正的问题所在。你可能还需要额外的专家对受潮、下沉等进行检查。
  • 如果适用,你可以根据检验报告所显示的基本维修情况重新协商购买价格,或者要求卖方在完工前进行修理。
  • 你的按揭申请将会被批准,贷款提供者将会把契约发给你的律师让你签署。
  • 你的律师需要看到你的存款和印花税资金证明,以及资金来源的证据(通常是前几年的一些银行对账单,显示资金的积累)。

到目前为止,物业转易过程中最漫长的部分就是等待律师处理“询问”。这些问题可以是任何事情,从要求阁楼扩建的建筑规范竣工证书到有关屋顶保修可转让性的详细信息。

英国律师因沟通缓慢而臭名昭著,并声称他们没有收到对方保证他们已经发送的文件。这不仅仅是我作为一个在英国买房的美国人的观点——很多英国人都会证明,物业转让律师是购买过程中一个主要但不可避免的压力来源。

律师收到答复后,会将有关资料及有关文件交给你审阅。例如,他们会分享一份TA6表格的副本,上面有关于房产的各种详细信息,包括出售的固定装置和配件等。

如果幸运的话,你可以在8-10周内完成产权转让过程。

然而,如果你是在一个连锁中,你将依赖于每个人成功地完成上面列出的相同步骤(并处理他们自己的律师挑战)。你可能会花12-18周的时间进行产权转让,如果有像遗嘱认证销售或自营抵押贷款申请这样的复杂情况,可能会更长。

除了提供要求的文件和偶尔跟进(通过电子邮件和电话),除了等待和希望销售不会崩溃,你没有什么可以做的!

黄色的石头英式小屋,黑色的门和前面的灌木。

第十步:交换合同,为完成日做准备

一旦每个人的律师都收到了搜索结果,并对查询的答复和合同细节感到满意,在交换合同之前的最后一个细节是完成日。

在美国,这被称为交易结束,交易链中的每一方都必须同意在同一天完成交易,因为大多数人必须在同一天搬离他们的房产并搬进新家。然而,与美国不同的是,你不需要去产权办公室并在日期签署任何文件——这将提前通过邮寄或在你的律师办公室完成(如果他们是当地的)。

律师将在客户之间相互联络,以达成商定的完成日期。他们还将商定交换合同的时间。

你的律师很可能已经提前给你提供了一份需要你签署的合同副本,以及抵押契约和产权转让表格。我们在实际交易前几周收到了我们的签名并返回。请注意,你需要一个非家庭成员来见证你在合同和所有权转让上的签字。

在你正式交换合同并使买卖具有法律约束力之前,你需要向你的律师转账。房产合同一般要求律师支付成交价的10%作为定金。如果你退出销售,你就会损失这笔钱。

你可自行决定是否将印花税款项及/或全部订金一次性转交给你的律师。为了简单起见,我们选择一次性转移所有款项,但从技术上讲,您可以等到交割日之前再转移剩余的存款和印花税。

一旦你的律师拿到了所需的保证金,他们就会联系你要求“兑换权”。这通常是通过电话来完成的,这样他们就可以确认你的身份,并将你的口头协议记录在案。

当链上的每个人都授予了交换的权力时,律师们会互相打电话,宣读合同并使其正式生效。万岁!

当你松了一口气之后,就该为完成日做准备了。最重要的是要尽快改变日程,特别是如果你要在周五或周六完成。

如果你是租房子住的,现在是安全通知终止租约的时候了

如果您还没有这样做,您还需要安排将剩余的定金和印花税转移给您的律师。

当然,还有许多与搬家有关的小任务,从通知公用事业公司到设置邮件转发。更不用说打包了!

经过几个月的等待,交易和完成之间的几周(甚至几天)是一连串的活动。

步骤11:收集钥匙并庆祝

你终于走到了终点——恭喜你!

完成日的不同取决于你是否有链条,或者你是否在当天自己搬家。

对于连锁企业来说,律师会在幕后通过连锁企业转移销售资金。一旦你的卖家的律师收到你的钱,他们会联系房地产经纪人,让他们知道他们可以释放钥匙。

如果你在一个长长的链条的底部,你可能要到下午晚些时候才能拿到钥匙,所以做好准备,把你的手机放在附近,以便接听代理的电话。但如果没有钥匙链(就像我们的情况一样),你可能已经安排好了去取钥匙的时间。

如前所述,在完成当天,你不需要签署任何额外的文件或正式文件。一旦你有了钥匙,旅程就结束了。

我希望这有助于澄清作为美国人在英国买房的困惑。与美国相比,英国的这个过程可能更复杂、更漫长,但一旦你在自己的英国家中放松下来,这一切都是值得的。

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